业主提问：马先生与乔女士系恋爱关系，两人于2011年4月16日，与某开发商签订《商品房预售合同》，共同购买高新区某小区房屋，并约定房屋总价100万元。合同签订后，双方向开发商支付首付款及税费51万元。2011年6月28日，两人签署《房屋共有协议》，内容为：“二人系恋人关系，双方共同出资购买涉案房屋，现经协商一致马先生占有该房产15%份额，乔女士占有该房产85%份额，双方同意用上述房产向银行办理抵押贷款，双方共同贷款、共同还款，对外承担连带还款责任。”该协议经过公证处公证。2011年8月，开发商将房屋交付马先生和乔女士，并为二人办理了过户登记手续，登记证中载明二人按份共有该房屋及各自按份比例。今年6月底，马先生和乔女士分手。乔女士想问，对于二人买的房屋，应该怎么进行分配呢？
律师解答：依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十四条规定：不动产或者动产可以由两“个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”“、按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有权。”马先生和乔女士签署《房屋共有协议》，并在房管局办理了相应的登记手续。根据协议内容及产权登记，马先生和乔女士按份共有该房屋。至于两人分手后的产权分配问题，双方可以协商处理，如协商处理不成的，也可以请求法院明确房屋的份额归属并对房屋产权进行分割。司法实践中，法院一般会判令购房归出资较多、主要承担贷款、在房屋内实际居住的一方产权人，并由该方支付相应金额款项给对方。法院也可以在经双方同意的情况下，通过双方竞价的方式，将房屋判给出价较高的一方，另一方则获得对方的支付的款项。
业主提问：户口在吴中区的张先生来电称，其于2009年与东山某村的朱先生签订一份《房屋买卖合同》，约定张先生购买朱先生的农村私有房屋一处，房屋价款80万元，双方于2009年款清交房，且张先生在旧房子的地面上翻建了一栋300平米的小别墅。可是今年3月份，朱先生找到张先生，表示当初自己卖给张先生的房子所占地基是自己的宅基地，现在自己老了、也没有经济能力了，要在自己的宅基地上盖房养老。张先生想知道:《房屋买卖合同》都签了6年左右了，并且双方已经实际履行了协议，朱先生有权要回这房子么？
律师解答：农村宅基地的权性质原则上属于集体土地，依据现有国家法律、法规规定，农村宅基地依法可以转让的条件限于：该集体土地使用权经依法申请已转化为国有土地或转让行为发生在本集体经济组织内村民之间。如本案中的房屋买卖行为符合以上任一条件，则朱先生与张先生之间《房屋买卖合同》应被认定为有效合同，张先生有权要求朱先生继续履行合同。否则，基于《物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让的行为，必然导致宅基地使用权的一并处分。而该处分行为因违反了《土地管理法》中的强制性规定，致使朱先生与张先生的《房屋买卖合同》将可能依法被认定为无效合同。在合同被认定无效的情形下，朱先生有权要回自己的宅基地，但同时由于张先生已将房屋进行了翻建，并在翻建过程中投入一定的资金成本，张先生有权要求朱先生返还已付购房款并就因合同被认定无效给自己造成的损失要求朱先生进行补偿。
业主提问：马先生与乔女士系恋爱关系，两人于2011年4月16日，与某开发商签订《商品房预售合同》，共同购买高新区某小区房屋，并约定房屋总价100万元。合同签订后，双方向开发商支付首付款及税费51万元。2011年6月28日，两人签署《房屋共有协议》，内容为：“二人系恋人关系，双方共同出资购买涉案房屋，现经协商一致马先生占有该房产15%份额，乔女士占有该房产85%份额，双方同意用上述房产向银行办理抵押贷款，双方共同贷款、共同还款，对外承担连带还款责任。”该协议经过公证处公证。2011年8月，开发商将房屋交付马先生和乔女士，并为二人办理了过户登记手续，登记证中载明二人按份共有该房屋及各自按份比例。今年6月底，马先生和乔女士分手。乔女士想问，对于二人买的房屋，应该怎么进行分配呢？
律师解答：依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十四条规定：不动产或者动产可以由两“个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”“、按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有权。”马先生和乔女士签署《房屋共有协议》，并在房管局办理了相应的登记手续。根据协议内容及产权登记，马先生和乔女士按份共有该房屋。至于两人分手后的产权分配问题，双方可以协商处理，如协商处理不成的，也可以请求法院明确房屋的份额归属并对房屋产权进行分割。司法实践中，法院一般会判令购房归出资较多、主要承担贷款、在房屋内实际居住的一方产权人，并由该方支付相应金额款项给对方。法院也可以在经双方同意的情况下，通过双方竞价的方式，将房屋判给出价较高的一方，另一方则获得对方的支付的款项。
业主提问：户口在吴中区的张先生来电称，其于2009年与东山某村的朱先生签订一份《房屋买卖合同》，约定张先生购买朱先生的农村私有房屋一处，房屋价款80万元，双方于2009年款清交房，且张先生在旧房子的地面上翻建了一栋300平米的小别墅。可是今年3月份，朱先生找到张先生，表示当初自己卖给张先生的房子所占地基是自己的宅基地，现在自己老了、也没有经济能力了，要在自己的宅基地上盖房养老。张先生想知道:《房屋买卖合同》都签了6年左右了，并且双方已经实际履行了协议，朱先生有权要回这房子么？
律师解答：农村宅基地的权性质原则上属于集体土地，依据现有国家法律、法规规定，农村宅基地依法可以转让的条件限于：该集体土地使用权经依法申请已转化为国有土地或转让行为发生在本集体经济组织内村民之间。如本案中的房屋买卖行为符合以上任一条件，则朱先生与张先生之间《房屋买卖合同》应被认定为有效合同，张先生有权要求朱先生继续履行合同。否则，基于《物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让的行为，必然导致宅基地使用权的一并处分。而该处分行为因违反了《土地管理法》中的强制性规定，致使朱先生与张先生的《房屋买卖合同》将可能依法被认定为无效合同。在合同被认定无效的情形下，朱先生有权要回自己的宅基地，但同时由于张先生已将房屋进行了翻建，并在翻建过程中投入一定的资金成本，张先生有权要求朱先生返还已付购房款并就因合同被认定无效给自己造成的损失要求朱先生进行补偿。